Questo post riprende parte di un tema affrontato da Uriel Fanelli sul suo Wolfstep.
Riporto, integrato con poche altre considerazioni, un ampio stralcio dell'intervento postato il 13 ottobre scorso da Fanelli. Gli inserti miei sono quelli in blu.
L'immobiliare residenziale italiano NON é guidato dal mercato delle abitazioni.
L'andamento demografico 1990-2010 ha visto una popolazione praticamente costante, dai 57 ai 60 milioni di persone. Se il numero di case fosse rimasto altrettanto costante nel tempo, l'aumento da aspettarsi, nel medesimo periodo, avrebbe dovuto attestarsi tra il 3 ed il 6%. Al contrario, da quando i Comuni hanno cominciato a riscuotere l’ICI sugli immobili, la quantità di case costruita é stata di 4 milioni di abitazioni negli ultimi 15 anni, di cui un milione rimaste sfitte. A dicembre 2005, scriveva il Cecodhas, l'organizzazione che riunisce 46 federazioni di associazioni no-profit impegnate nell'alloggiare i cittadini più poveri, che l'Italia ha il record delle case sfitte in Europa, il 24% sul totale degli appartamenti, contro una media europea dell'11,8%.
Cosa che stride con l'eterna ed assillante richiesta di buttare giù altro cemento.
Richiesta che, per inciso, continuerà ad esserci perché palazzinari ed immobiliaristi di tutte le forme, foggie e colori, spendono tanto in pubblicità, specie sui giornali, ed è "normale" (il che è diverso da giusto) che siano trattati con riguardo.
In Italia ogni anno, infatti, vengono mediamente mangiati da nuove costruzioni 500 km quadrati di suolo pari a circa 3 volte la superficie del Comune di Milano. Complessivamente é pari al 7,1% del territorio nazionale la superficie artificiale edificata in Italia. Tra le Regioni che detengono il primato per superfici artificiali in testa c'é la Lombardia con il 14,1% del territorio artificiale per un'estensione di 3.400 Kmq, seguita da Veneto con l'11,3% pari a 2.100 kmq e Campania (10,7% per 1.450 kmq). Le Regioni che registrano invece meno consumo di suolo sono il Molise con l'1,6% di superficie artificiale per un'estensione del 70%, la Valle d'Aosta che conta il 2% di superficie artificiale per complessivi 70 kmq, e la Basilicata con il 2,1% per 210 kmq.
Lo scorso anno, a dicembre, Vittoria Brancaccio, presidente di Agriturist, l’associazione agrituristica di Confagricoltura (riunisce circa 5 mila aziende) denunciava, dati alla mano: “In 25 anni, fra il 1982 e il 2007, abbiamo perso 3,1 milioni di ettari di superficie agricola utile (Sau) e 5,8 milioni di ettari di superficie agricola totale (Sat) - sulla base di dati Istat - Parte di questa terra sottratta all'uso agricolo è stata convertita in bosco, ma 1,8 milioni di ettari sono stati mangiati irreversibilmente dal cemento, al ritmo medio di 200 ettari al giorno”.
Con questi numeri, ed una popolazione praticamente costante, non ci si aspetterebbe un aumento vertiginoso dei prezzi delle abitazioni. Invece...
Invece, é EVIDENTE che il prezzo delle case in Italia non è guidato da alcun equilibrio tra domanda ed offerta. Chi crede il contrario é, semplicemente, un fesso.
Che cosa é successo per avere un valore delle case più che raddoppiato in 20 anni?
Due semplici cose:
1. Sono stati concessi mutui facili per il 100% ed oltre del valore, a chi semplicemente possedeva un lavoro. Risultato: un’artificiale crescita della domanda, non corrispondente ad alcun aumento di disponibilità delle famiglie.
2. L'indebitamento delle piccole aziende, garantite da firme personali di possidenti di immobili, ha tolto dal mercato più case di quelle costruite, ovvero più di quattro milioni di case.
Questa é la ragione per la quale la Lombardia é la regione che costruisce di più, e che, senza grossi aumenti di popolazione, ha (avuto) prezzi in continua ascesa.
Ma questo, a chiunque abbia un quoziente di intelligenza superiore a 5, dice una semplice cosa: il valore futuro del vostro "investimento nel mattone" é dovuto a fattori che NON hanno nulla a che fare con il valore del mattone. Avete investito su una partita al Casinò di Venezia, signori.
Con una popolazione stabile ed un continuo costruire, l'ultima cosa che si può pensare é che il mercato continui a far alzare i prezzi, quando la domanda rimane costante (se non é drogata) e l'offerta cresce. Chi pensa che in un lungo termine dei fattori INDIPENDENTI dal mercato stesso possano rimanere costanti, o essere prevedibili, é semplicemente un fesso che merita tutto il danno che gli capiterà.
So benissimo che molti di voi hanno la testa piena delle stupidaggini che gli hanno raccontato per convincere all'acquisto. Altri non vorranno ammettere di averci rimesso. Se non deprimessero la stessa economia dove vivo io, me ne fotterei e rimarrei a guardarli mentre affogano. Purtroppo, il fesso avvelena anche te.
Rimarrò a guardare quando arriverà Basilea III, il rubinetto alle aziende si chiuderà e tanti fessi che hanno firmato a garanzia della propria SrL si vedranno togliere l'immobile. Tali immobili verranno messi sul mercato, e faticherete a vendere le case, il vostro "investimento nel mattone". Che magari avrà anche un valore nominale alto, ma che non riuscirete a rivendere! Perché una portaerei vale un sacco, ma venderla NON é così semplice.
Ma ripeto: il destino naturale dei fessi é la miseria.
Un immobile acquistato con un mutuo NON é un investimento, neanche se leggete i numeri al contrario.
Allora, vi propongo un investimento così: in 20 anni mi date 295.000 euro. Alla fine dei 20 anni ve ne rendo 200.000. Mi regalate, cioè, 95.000 euro in 20 anni.
Vi sembra un affare? No. Adesso, invece di rendervi 200.000 euro alla fine del succoso investimento, vi rendo una casa che vale 200.000 euro. Vi sembra un affare?
Questo é circa quel che farete.
Allora i fessi arrivano e dicono: ma io la casa l'ho avuta subito. Non ho pagato affitti.
Ma io vi rispondo: quei 200.000 euro la banca li aveva all'inizio del mutuo. I soldi che avete versato in più la banca nel tempo li ha fatti fruttare.
Allora, facciamo un confronto, tra un VERO investimento (un private banker) e il vostro "investimento".
Investiamo 295.000 euro in un mutuo, e investiamo 295 mila euro in un fondo di risparmio gestito vincolato ad un anno, rinnovandolo 20 volte.
Sapete quanto vi avrebbe reso versare 295.000 euro ad un fondo per 20 anni? Ve lo dico subito: con un piano di risparmio gestito, almeno 532.000.(Ho tenuto conto di un normale conto "SU Vincolato" di IBL banca, vincolato ad UN solo anno, rinnovato di anno in anno a resa garantita. Supponendo di riversare tutto il montante di anno in anno per 20 anni. Possiamo migliorare vincolando di 18 mesi alla volta, il che significa avere ancora un discreto possesso del denaro in caso di emergenza.
• Alla fine dei 20 anni, vi trovate nel caso del mutuo con un valore di 200.000 euro in tasca, cioè la vostra casa.
• Alla fine dei 20 anni, nel caso del risparmio gestito, vi trovate con 532.000 euro in tasca, cioè DUE case come la vostra e 132.000 euro in contanti.
Vi sembra ancora geniale?
Allora, non me lo chiamate "investimento". Non lo é. EVIDENTEMENTE non lo é. É così distante dal concetto di "investimento" che esistono nemmeno parole per spiegare una simile ovvietà.
Gli investimenti sono una cosa diversa, e NO, il mutuo NON é un investimento, nella maniera più evidente possibile. É una buona maniera per indebitarsi, ma da "buon debito" a "investimento" ce ne passa. Due volte e rotti.
Se un'agenzia di rating esaminasse la vostra situazione familiare dopo che avete stipulato un mutuo, il vostro rating sarebbe "Smelling Junk", o qualcosa di ancora peggiore. Se si esaminasse la vostra azienda, coperta di fidi, castelletti fidi col fornitore, pagamenti dilazionati a 60/90/120, macchinari vecchi e zero investimento, il rating sarebbe qualcosa tipo "Junk". Ma voi vi incazzate col governo se il debito pubblico scende da AAA ad AA1. Ahaha. Il governo sta molto meglio di voi, fessi. LA vostra azienda, mediamente, non ha la più pallida possibilità di aspirare ad un AA1, casomai non lo sapeste. E lo stesso per la situazione debitoria della vostra famiglia.
E adesso correte pure ad acquistare l'appartamento che vi consentirà di avere il giornaliero a prezzo ridotto. Un grande investimento.
caratteristiche di questa lista di impianti: a bassa quota, senza innevamento artificiale, formati da 1-3 impianti e quindi aree sciabili troppo piccole, molte mal servite come accessibilità e non a servizio di paesi "grossi". Nessuna attinenza con l'Alta Val Brembana....La crociata contro lo sci e gli impianti che avete intrapreso è insensata, perchè su tutte le alpi dalla Francia alla Svizzera fino all'Austria la vita turistica della montagna è legata allo sci ed agli sport invernali (che da lavoro e sviluppo). Tutte le località famose o almeno conosciute sono località sciistiche in inverno...i grossi comprensori hanno fatto la fortuna di tantissime località e non ne hanno mai danneggiata nessuna. Il Vostro arrampicarvi sugli specchi fa sorridere....putroppo non c'era alternativa alcuna a sacrificare il bosco della Tagliata, che per quanto bello non avrebbe mai portato nessun turista, nè segnato alcun rilancio di Piazzatorre. Ultima considerazione la grande maggioranza dei proprietari di seconde case ha acquistato quando a Piazzatorre si sciava. Se parlate un pò in giro la grande maggioranza è felice di aver salvato lo sci a Piazzatorre, che senza questo progetto avrebbe visto le due seggiovie del Vaga migrare in altre località e gli impianti sesp allungare questa lista degli impianti in disuso. Non tutti sciano ma tutti o quasi hanno in famiglia qualcuno che scia.
RispondiEliminaNoooo! La crociata noooo! Eddai, non scherziamo, ma quale crociata? Quando mai qui s'è sparato sullo sci in quanto tale? La sfido a trovare un post in tal senso.
RispondiEliminaSulla fama delle località sciistiche posso anche concordare, ma siamo dalle parti dell'ovvietà: la montagna è ANCHE sport invernali, nessuno lo mette in dubbio.
Le alternative alla trasformazione del bosco? C'erano, le abbiamo descritte, ma evidentemente scriviamo in una lingua che assomiglia all'italiano ma non è quest'ultimo.
Per quanto attiene gli acquisti di case e appartamenti, quelli risalenti agli anni '70 e '80, e fino ai primissimi anni '90, è possibile, se non addirittura probabile, siano stati fatti come dice lei.
Ma quel boom è finito, non lo diciamo noi, ma i dati che abbiamo reperito, talvolta pubblicato, e che volendo anche lei può cercare nel web e leggersi con comodo.
Comunque, a brevissimo un nuovo post proprio su questo argomento.
Ciao Paolo, leggo solo adesso la tua analisi. Credo che sia fuorviante e credo ci sia un pò di confusione nel tuo esempio. Secondo me: 1) non valuti il valore del tempo (ovvero le rate future del mutuo hanno valore nominale costante ma valore reale decrescente) 2) non consideri l'apprezzamento dell'immobile che in genere potrebbe essere stimato pari all'inflazione e quindi a termine avrà un valore in media superiore (assumendo un acquisto in un mercato sano, ovvero non un acquisto sottocosto in una zona fortemente richiesta, ma nemmeno in bolla immobiliare) 3) tasse: i conti correnti anche vincolati sono tassati al 27% (20% dall'anno prox) e quindi non puoi pensare di reinvestire tutti i proventi; gli affitti sono soggetti a cedolare del 20%, il capital gain da vendita va nell'irpef (ma solo da qui a 20anni nel tuo scenario) 5) LA MANCANZA PIù RILEVANTE: non consideri il beneficio che il proprietario trae dal vivere l'immobile stesso e (visto che parli di puro investimento) potresti quantificarlo come pari al possibile ricavo da locazione, che tendenzialmente potrebbe essere del 6%del valore dell'immobile stesso all'anno, che aggiornato all'istat in media va a coprire l'onere del mutuo (fatichi nei primi anni e trai beneficio in quelli successivi). Un'ultima riflessione: un investimento finanziario va valutato in termini di TIR e di multiplo sul capitale investito. Nel caso del mutuo nel tuo esempio impieghi zero capitale (anche se di solito la banca vuole un 20% del valore), negli anni ricevi la differenza tra mutuo e cedole dall'affitto (inizialmente negativa e poi positiva) e a termine hai il valore di realizzo dell'immobile, quindi ad essere conservativi TIR attorno al 10% e multiplo attorno a 5x). Nel caso di conto vincolato con reinvestimento il TIR è pari al rendimento del conto (sempre se si mantiene stabile) al netto di tasse (quindi sarà tra il 3% ed il 4%)ed il multiplo è, secondo i tuoi conti, 532/295 = 1,8x (ma questo numero è lordo di tasse..). Chiaro che si possono fare mille ipotesi sull'andamento del mercato immobiliare ma anche sull'andamento dei tassi nei conti vincolati. In genere sono entrambi legati all'inflazione, quindi il differenziale a favore dell'immobiliare è solitamente stabile. Spero di essere stato utile a tutti i lettori e scrittori del blog. Ciao Fabrizio
RispondiEliminaFabrizio, l'esempio non è mio ma dell'autore di Wolfstep (ora Kein Pfusch). Io lo condivido in larghissima parte.
RispondiEliminaAnche nelle tue precisazioni ci sono punti deboli, a partire dal punto 1, nel quale suppongo tu parli di mutui a tasso fisso, sul tasso variabile chiedere a chi l'ha sottoscritto e per poco non ci rimetteva le penne. Punto 2, l'apprezzamento dell'immobile è teorico e quasi garantito solo per edifici di pregio nei centri storici, per tutto il resto non c'è VISA, c'è semmai affidarsi alla Madonna di Fatima. I killers del valore immobiliare si chiamano legislazione e progresso tecnologico: l'evoluzione di entrambi rende obsoleti gli edifici esistenti, col fischio che il loro valore cresce nel tempo. Aspetta che le torri di Porta Nuova siano finite e, se non finiremo prima come l'Argentina del 2001, appena entreranno sul mercato i valori degli edifici preesistenti non potranno che scendere.
Salto il punto 3 che poco mi affascinano e passo al 4 (5 per te): il beneficio di abitare l'immobile non lo discuto, ma dò ragione a Mara quando dice che è un beneficio soprattutto psicologico, la sicurezza di un tetto sopra la testa. Non è poco, certo, ma non chiamiamolo investimento. Insomma, tra abitare e investire per me corre parecchia differenza, e se acquisto una casa in più è perché mi piace, non perché penso di trarci chissà quali guadagni. Ah, noto che non compare la parola "manutenzione", i cui costi, già sul decennio si manifestano, sul ventennio cubano, sul trentennio fiaccano.