Cronache di sprechi e stupidità

L'articolo de l'Espresso (comunisti!!! professionisti dell'odio! ahi Silvio, mio antico amor) ripete cose già dette su la Repubblica da Paolo Rumiz, e aggiunge, o specifica, le storie di due casi esemplari, di quelli che è bene rileggere ogni tanto.

Di mio ci aggiungo un terzo caso, valdostano stavolta (non svelo la località perché la causa civile è tutt'ora in corso e vede uno dei soci del mio studio come legale di parte): impianti di risalita da rinnovare, l'imprenditore, un torinese, osteggiato dalle amministrazioni locali ha ceduto tutto ad un gruppo francese. I francesi sono arrivati, trattati come benefattori, non hanno rinnovato un bel nulla, hanno spremuto tutto quel che si poteva spremere, fin lasciando seggiovie con i sedili marci. Non un franco (all'epoca del misfatto l'euro conviveva ancora con le monete nazionali) d'investimento, han preso i profitti che han preso e se ne sono andati.

Dopodiché è intervenuta mamma Region Valleé d'Aoste, che con i soldi dell'autonomia (sono anche miei e vostri, sappiatelo), ha ripianato i debiti, riparato gli impianti, e giusto per decenza avviato la causa presso il Foro competente....Parigi (già, il contratto era un capestro)! Quanto si recupererà? ah ah ah ah ah!!!!!

Prosit.

L'illusione - seconda parte

Vediamo oggi alcuni buoni motivi aggiuntivi che sbugiardano il pensiero mainstream secondo il quale dove arrivano case nuove si valorizzano quelle vecchie.

Al primo posto: per l’acquisto di una casa di nuova costruzione è spesso più facile ottenere il mutuo, anche se di importo rilevante. Su un immobile usato le banche, mediamente, finanziano una quota di poco superiore al 50% del valore. Sul nuovo la quota sale, sempre mediamente, anche oltre il 60%. La ragione è piuttsto semplice: se gli altri parametri (metratura, tipologia delle finiture, posizione, ecc.) restano pressoché uguali tra i due immobili, la casa nuova vale di più rispetto a quella usata proprio perché è nuova (incredibile eh?). E così, siccome il mercato non è scemo ma neppure troppo intelligente, si innesca il meccanismo per cui "vali di più perché è ovvio che sia così". Avete presente l'uomo sposato corteggiato proprio perché è spoasato? Stessa cosa.

Al secondo posto: quel che già dicevo nel post precedente. I costruttori mostrano maggiore propensione a concedere "sconti" sull’acquisto degli immobili nuovi, in quanto hanno una certa, come dire, urgenza, di monetizzare gli investimenti. Sull'usato, il privato che intende vendere non ha (o ha più raramente) tale necessità, sicché stabilita la cifra non molla l'osso nemmeno a menarlo. Il costruttore, che guadagna sulla quantità, è spinto a vendere il più in fretta possibile tutti gli immobili e può tranquillamente permettersi persino prezzi inferiori rispetto a quelli di mercato, specialmente in tempi di crisi.

Al terzo posto: quello delle seconde case è un particolare mercato, che si distingue da quello degli altri immobili per una serie di fattori. Quando entra in crisi rivela una debolezza intrinseca superiore, in altri termini, la sua crisi è più persistente; al contraio in caso di "boom": i prezzi salgono con minor impeto rispetto a quelli delle abitazioni "prima casa", e per un periodo più breve. La casa di vacanza, insomma, va vista come un bel quadro: compralo se ti piace, lascia perdere la teoria dell'investimento, è roba da professionisti. Esistono, vanno certo fatte, le debite eccezioni: anche in periodi di "Toro", quando il mattone sonnecchia, a Cortina, Porto Cervo o Forte dei Marmi tutto sommato le cose vanno come prima, quando era l'"Orso" a farla da padrone (e comunque sia, la casa come bene rifugio è quella di città, ricordatevlo bene: oltre a poterla abitare, offre redditività più alta). E anche in questo caso, davvero non si comprende come l'usato possa trarre vantaggi dalla presenza del nuovo.

L'illusione

Il commento di Adriano offre l'occasione per spiegare perché se ci sono persone, proprietarie di seconda casa, che dal PII si attendono una rivalutazione del loro immobile, queste persone sono destinate ad una cocente delusione.

Una regola aurea dell'economia vuole che il valore degli immobili si adegui rapidamente agli eventi. A tale regola se ne accompagna un'altra: l'immobile buono scaccia quello cattivo.

Vi ricorda qualcosa? Bravi, la storiella della moneta buona e della moneta cattiva, solo che qui funziona al contrario (con le monete, è quella cattiva a scacciare quella buona).

Seguitemi, cari proprietari di seconde case, non è difficile.

1° Postulato Immobiliare: una casa è un investimento se, e solo se, quando la vendi realizzi, al netto delle imposte, un profitto superiore alla somma dei costi d'acquisto, di manutenzione, di conduzione, e di imposizione fiscale, rivalutati secondo l'inflazione. Facile no?

Cosa condiziona l'andamento della curva che descrive il profitto? Alcune cosucce marginali, per esempio:

1° Assioma del Costruttore: la TUA casa è un investimento per ME che l'ho costruita ad un quarto dell'importo a cui la rivendo a te. A questo Assioma si accompagna spesso il Corollario dell'Agente Immobiliare: la TUA casa è un investimento per ME (che facendo da intermediario tra te e il costruttore, te la vendo senza rischiare una cippa ed incasso provvigioni dall'uno e dall'altro).

E fosse finita qua, ci sarebbe già da esser soddisfatti. Purtroppo però, tortuosa ed irta di pericoli è la strada verso il Paradiso.

2° Postulato Immobiliare: ohè testina, va che la casa nuova vale di più di quella vecchia.

3° Postulato Immobiliare: ohè testina due volte, va che per vender quella nuova devo fare in modo che la tua vecchia valga meno ancora di quel che vale.

E qua cascano gli asini, ovvero sia coloro che si beano dell'illusione che la costruzione di nuove case aumenterà il valore delle loro vecchie case.

Succederà l'esatto contrario, e per un motivo banalissimo: poniamo che la vostra vecchia casa, costruita a Piazzatorre, prevalentemente, tra il 1975 ed il 1985 (gli anni del boom), valga OGGI 1 €/mq (uso questo valore fittizio per non scatenare subito il coro dei precisi di turno). Le nuove costruzioni, realizzate secondo le normative attuali, e dotate di standard qualitativi di gran lunga superiori a quelli delle vostre catapecchie giurassiche (e già per questo di valore ben maggiore rispetto ad edifici più in là con gli anni), messe sul mercato al prezzo che sarebbe corretto in relazione ai parametri esogeni basilari (posizione, piano, dotazione di posto auto/garage, eventuale giardino privato) varranno perlomeno 3 €/mq, il triplo quindi, a parità di metratura calpestabile.

Bene, a questo punto, due sono gli scenari possibili:

scenario 1 - i venditori se ne fottono di voi e piazzano sul mercato le nuove abitazioni a 3 €/mq perché tanto hanno "tastato" che venderanno tutto senza problemi. In questo scenario il mercato si rivolge tutto alle nuove costruzioni, trova piena soddisfazione, non ha bisogno di acquistare la catapecchia giurassica che volevate vendere, e il vostro profitto è rimandato a data da destinarsi.

scenario 2 - i venditori sanno che col fischio troveranno gonzi a sufficienza per vendere a 3 €/mq, quindi, visto che i loro amplissimi margini (e chi afferma il contrario vada a segarsi il naso da Pinocchio che gli è venuto) ridurranno il prezzo di vendita a 2,5 €/mq, o a 2, o ad 1,5. Questo fino a quando saranno rientrati a sufficienza, dopodiché potranno rialzare se ne avranno necessità. Questo secondo scenario scenario comporta INEVITABILMENTE l'automatico deprezzamento degli immobili vecchi, perché l'acquirente potenziale è gonzo sì, ma fino ad un certo punto, e di fronte ad una casa che costa 1 €/mq, ma ha venticinque o trenta o quaranta anni, è da rottamare, ha prestazioni energetiche da classe Z, col fischio che compra da voi, perché sa che al prezzo d'acquisto rischia di dover aggiungere i costi di risanamento, ristrutturazione, impiantistica. E chi glielo fa fare? Salvo che non sia muratore o idraulico e quindi i lavori se li fa in proprio, meglio spendere 2 €/mq e comprarsi una casina bella nuova e confortevole. E ANCHE IN QUESTO CASO il vostro profitto ipotetico, il vostro prezioso investimento, si rivelano il bluff che erano. Amen.

E adesso, correte pure a mettere il cartello "VENDESI".

La bicicletta l'avete avuta, adesso pedalate

In questa giornata uggiosissima mi sono divertita a leggere un po' di commenti sul forum vallare: quanto entusiasmo, quanta gioia. Bene, bravi.

Certo, visto il meteo, qualcuno già si tiene le parti basse, fa gli scongiuri e agita il cornetto di corallo, si sa mai che il destino cinico e baro gli voglia desertificare le amate Torcole proprio adesso che i salvatori della patria gli han fatto riassaporare il piacere della discesa.

Ma su, state tranquilli, se tra una settimana dovesse nevicare di nuovo, tornerete a dileggiare quei catastrofisti che cianciano di global warming (tutte cazzate, no?) e a strombazzare che gli impianti sotto i 2.000 m s.l.m. hanno un radioso futuro di fronte a loro.

Adesso ancora più di prima, visto che Legambiente ha perso il ricorso (non svelo segreti, il parere del Consiglio di Stato è già online, basta cercarlo).

Che dire, la nostra sfiducia nel ricorso era ben riposta. Senza offesa per nessuno, dalla lettura del parere che il CdS ha reso al Presidente della Repubblica, la mia impressione è che il ricorso non deve essere stato particolarmente "incisivo". Il parere non entra nel merito dei fatti, si limita ai profili di legittimità, ed in sostanza aderisce alle tesi del Comune.

Personalmente non ho mai nutrito particolare fiducia nel procedimento del ricorso straordinario proprio perché, di suo, non affronta la sostanza delle questioni, ed affida l'istruttoria a tecnici ministeriali, lontanissimi (non intendo in senso geografico) dalle vicende trattate.

Al TAR le cose avrebbero potuto andare in tutt'altra direzione, soprattutto qualora i ricorrenti avessero seguito la strada "Cermenate", comune che sulla VAS s'è visto annullare l'intero Piano di Governo del Territorio, scatenando letteralmente il panico in tutta la Lombardia tra i comuni che erano in procinto di adottare il loro piano.

Ma tant'è, anzi, sapete che vi dico? Meglio così. In fondo anche qualora Legambiente avesse vinto, cosa sarebbe cambiato? Nulla. Il PII sarebbe stato traslato nel PGT (che avrebbe avuto un'accelerazione) e tutto sarebbe rimasto come prima. Meglio così, dunque, ora non esistono alibi per nessuno, onori oneri e responsabilità rimarranno in capo ai sottoscrittori della convenzione, Comune di Piazzatorre in testa.

Ora tutti son tronfi del successo (di una settimana) rappresentato dall'afflusso al comprensorio unificato. Bene. Auguro loro altrettanto successo per le iniziative che certo (certo?) intraprenderanno a favore del rilancio di Piazzatorre (e non solo di Alta Quota, SESP, Berera e amici), anche e soprattutto per i periodi in cui la neve avrà lasciato il posto all'erba.

Vi siete agitati per spiegare a tutti che senza sci non ci sarebbe stato nulla. Ok, messaggio arrivato. Lo sci ora c'è, dimostrate quanto siete bravi a organizzare il resto. Ricordatevi bene due cose:

1. non illudetevi che basti far realizzare qualche negozio in più al piano terra delle nuove palazze (il negozio ha bisogno prima di qualcuno disposto a gestirlo, e la stagionalità non aiuta in tal senso);

2. noi saremo qui, implacabili ed impietosi, a render conto delle vostre azioni.

E adesso, buon lavoro.

D'inverno fa freddo, d'estate fa caldo

Dai nostri servili e demenziali organi di informazione, giornali o tv poco cambia, non ci aspettiamo granché, ben sappiamo che legano l'asino dove il padrone vuole e quando il padrone sonnecchia si dan da fare per riempire palinsesti e colonne con notizie farlocche o con dichiarazioni da monsieur De Lapalisse.

Non fa eccezione un (meno) noto quotidiano locale della provincia di Bergamo, che riporta, appunto, questa folgorante (o folgorata?) dichiarazione: «Col tempo e con i notevoli investimenti per impianti nuovi e per lavori che si attendevano da 40 anni, dall’innevamento artificiale, alla nuova pista di San Simone fino al tappeto coperto a Carisole per i bambini, molta clientela che in passato avevamo perso è tornata – spiega Andrea Bosco di Bremboski -. Si tratta soprattutto di persone che hanno riaperto le seconde case, che ancora ora si vedono illuminate, mentre per anni le finestre sono rimaste chiuse».

Sappiatelo, trattasi di banalità. In assenza di un rilevamento capillare, nessuno è in grado né di provare che quest'anno vi sia stato un maggior afflusso di turisti nelle seconde case, né che l'eventuale maggiore afflusso sia direttamente correlato agli investimenti sugli impianti da sci.

Vale tutto e il suo contrario. Per quel che ho potuto constatare di persona, i giorni clou (30 e 31 dicembre, 1 e 2 gennaio) non hanno visto un aumento di presenze nelle seconde case "come non lo si vedeva da anni", né, lo ribadisco, una coincidenza tra afflusso turistico e presenze sulle piste, almeno a Piazzatorre, dove MOLTI turisti la neve l'hanno vista ma hanno evitato di calpestarla.

Siccome "accà nisciuno è fesso", sappiamo fon troppo bene che certe notizie vengono diffuse con uno scopo ben preciso, privo di parentela con l'informazione, ma ben affratellato alla propaganda.

lapaggella!!!

Primo bilancio "a caldo" per Piazzatorre e il comprensorio unificato (periodo 29/12-03/01). Io metto i miei voti (minimo 1, massimo 10), chi vuole commenti con i suoi.

Unificazione comprensorio: 8 (perché è stata fatta); 2 (per il modo in cui ci si è arrivati, e sapete di cosa parlo).

Accessibilità: 7+; secondo me il sistema dei parcheggi ha funzionato più che discretamente e le navette si son date da fare, pretendere di più mi sembra superfluo.

Organizzazione: 6-; premio la buona volontà. Era un esordio, si può migliorare, ma direi che la sufficienza, anche un po' tirata, ci può stare.

Informazione: 5; spiacente, troppi episodi di frammentarietà, e contraddizioni tra gli addetti, non depongono a favore. Per tacere dei "come non detto".

Prezzi: 6,5; non si pretendono i regali, però qualche limatina non ci starebbe male.

Le Torcole: 6,5; hanno il loro fascino, è fuori discussione, ma se si vuol essere razionali, nella scala da 1 a 10 non si può andare oltre.

Pista del Bosco: 7 (per la bellezza del percorso); 4 (per lo stato, ma non è colpa di nessuno).

Baby Park: s.v.; non si può valutare con gli occhi da adulto, bisogna chiedere ai diretti interessati, ma qui non ce n'è.

La Fiaccolata di Capodanno: 4; era poca cosa, non c'è altro da dire.

L'afflusso turistico: 9; la gente era tanta, non troppa. 10 non lo dò solo perché qualche buzzurro non ha mancato di rovinare il punteggio.

Il personale in servizio: 6; è una media, a qualcuno ci sta persino il 10, ad altri un calcio nel sedere.

Giudizio complessivo: 7; e per essere un inizio, mi sembra un buon inizio.

Una cosa però la dico subito, per evitare equivoci. Io mi auguro che tra i sostenitori del comprensorio unificato vi sia la consapevolezza che, al lordo dei miglioramenti possibili, Piazzatorre non può reggere, lo ripeto, NON PUO' REGGERE, il confronto con i comprensori di Foppolo-San Simone-Carona da un lato e Valtorta dall'altro (giusto per restare in zona e non spostarsi altrove in regione o fuori regione, e non considero l'estero per non infierire). Troppe le condizioni di oggettiva inferiorità sotto svariati aspetti, da quelli naturali a quelli tecnici. O si accetta che la condizione è quella di un comprensorio di terza categoria (mettendo, ne cito solo alcuni, Cortina, Chamonix, Courchevel e Val d'Isere nella prima categoria, Cervinia e Madonna di Campiglio nella seconda), o il rischio di voler fare il passo più lungo della gamba è subito dietro l'angolo.

Gli entusiasmi di questi giorni, ben evidenti nei commenti sull'ineffabile forum vallare, non devono far dimenticare alcuni dati oggettivi:
1) l'afflusso di turisti, al di là dei numeri di pass, NON è stato significativamente modificato dall'unificazione del comprensorio. Massimi arrivi il 31 dicembre, forti partenze il 2 gennaio, ESATTAMENTE COME L'ANNO SCORSO. Sciatore è una cosa, lo puoi fare anche in giornata (e parecchi lo hanno fatto), turista è un'altra, e spero di non doverla spiegare (nel caso avvisatemi, che prima lego le braccia alle spalle).
2) pienone nelle seconde case? Ma va là, non ne ho vista una, nemmeno a Rossanella, con tutte le sue belle finestre aperte e luci accese. Dove s'è esagerato si è arrivati ad un appartamento su due (dove affitto io, su diciotto appartamenti, il 31 s'è raggiunto il massimo fulgore con ben cinque appartamenti occupati!).
3) fatevene pure una ragione, una bella quota di presenze è stata assicurata da persone che sulle piste non ci hanno neppure messo l'ombra.
4) fatevi la seconda ragione: ho avuto ennesima conferma di non essere poi così solo a pensare che l'unificazione è una bella cosa, ma che le nuove seconde case in arrivo non entusiasmano affatto, anzi.
5) la viabilità al rientro del 2 gennaio si è rivelata la croce di sempre, non c'è rotonda che abbia tenuto, e la chiusura delle gallerie di S. Pellegrino è stata la cigliegina sulla torta (io son rientrato apposta stasera, per evitare qualsiasi rogna). Memento: incolonna oggi, incolonna domani, dopodomani me ne vado da un'altra parte, Torcole sì Torcole no.
6) attendo al varco quelli che "senza lo sci non ci sarebbero servizi neppure per l'estate". Bene, ora lo sci c'è, dimostrate che non stavate parlando per dare aria ai denti.
7) visti i tre bulldozer alla ex colonia bergamasca, e considerato che all'Ufficio Turistico (ormai l'unico depositario dell'informazione piazzatorrese) garantiscono che "dopo le feste" inizieranno i lavori del famigerato PII, c'è da supporre che la mitica convenzione sia stata firmata. Domanda: in gran segreto? Perché dal Comune nessuno ha detto nulla? Forse per evitare altri ricorsi? Ma andiamo! Quello di Legambiente è defunto e lo sapete come lo so io, suvvia, che timori avete? Non sarà che autorizzate i lavori senza convenzione eh?

ps: per il sig. Bonetti - ho letto le Sue dichiarazioni sull'Eco del 31 dicembre, scusi, mi dice come fa Lei, da albergatore, a sperare di riempire gli alberghi infarcendo il paese di nuove seconde case? Cordialità.