Il commento di Adriano offre l'occasione per spiegare perché se ci sono persone, proprietarie di seconda casa, che dal PII si attendono una rivalutazione del loro immobile, queste persone sono destinate ad una cocente delusione.
Una regola aurea dell'economia vuole che il valore degli immobili si adegui rapidamente agli eventi. A tale regola se ne accompagna un'altra: l'immobile buono scaccia quello cattivo.
Vi ricorda qualcosa? Bravi, la storiella della moneta buona e della moneta cattiva, solo che qui funziona al contrario (con le monete, è quella cattiva a scacciare quella buona).
Seguitemi, cari proprietari di seconde case, non è difficile.
1° Postulato Immobiliare: una casa è un investimento se, e solo se, quando la vendi realizzi, al netto delle imposte, un profitto superiore alla somma dei costi d'acquisto, di manutenzione, di conduzione, e di imposizione fiscale, rivalutati secondo l'inflazione. Facile no?
Cosa condiziona l'andamento della curva che descrive il profitto? Alcune cosucce marginali, per esempio:
1° Assioma del Costruttore: la TUA casa è un investimento per ME che l'ho costruita ad un quarto dell'importo a cui la rivendo a te. A questo Assioma si accompagna spesso il Corollario dell'Agente Immobiliare: la TUA casa è un investimento per ME (che facendo da intermediario tra te e il costruttore, te la vendo senza rischiare una cippa ed incasso provvigioni dall'uno e dall'altro).
E fosse finita qua, ci sarebbe già da esser soddisfatti. Purtroppo però, tortuosa ed irta di pericoli è la strada verso il Paradiso.
2° Postulato Immobiliare: ohè testina, va che la casa nuova vale di più di quella vecchia.
3° Postulato Immobiliare: ohè testina due volte, va che per vender quella nuova devo fare in modo che la tua vecchia valga meno ancora di quel che vale.
E qua cascano gli asini, ovvero sia coloro che si beano dell'illusione che la costruzione di nuove case aumenterà il valore delle loro vecchie case.
Succederà l'esatto contrario, e per un motivo banalissimo: poniamo che la vostra vecchia casa, costruita a Piazzatorre, prevalentemente, tra il 1975 ed il 1985 (gli anni del boom), valga OGGI 1 €/mq (uso questo valore fittizio per non scatenare subito il coro dei precisi di turno). Le nuove costruzioni, realizzate secondo le normative attuali, e dotate di standard qualitativi di gran lunga superiori a quelli delle vostre catapecchie giurassiche (e già per questo di valore ben maggiore rispetto ad edifici più in là con gli anni), messe sul mercato al prezzo che sarebbe corretto in relazione ai parametri esogeni basilari (posizione, piano, dotazione di posto auto/garage, eventuale giardino privato) varranno perlomeno 3 €/mq, il triplo quindi, a parità di metratura calpestabile.
Bene, a questo punto, due sono gli scenari possibili:
scenario 1 - i venditori se ne fottono di voi e piazzano sul mercato le nuove abitazioni a 3 €/mq perché tanto hanno "tastato" che venderanno tutto senza problemi. In questo scenario il mercato si rivolge tutto alle nuove costruzioni, trova piena soddisfazione, non ha bisogno di acquistare la catapecchia giurassica che volevate vendere, e il vostro profitto è rimandato a data da destinarsi.
scenario 2 - i venditori sanno che col fischio troveranno gonzi a sufficienza per vendere a 3 €/mq, quindi, visto che i loro amplissimi margini (e chi afferma il contrario vada a segarsi il naso da Pinocchio che gli è venuto) ridurranno il prezzo di vendita a 2,5 €/mq, o a 2, o ad 1,5. Questo fino a quando saranno rientrati a sufficienza, dopodiché potranno rialzare se ne avranno necessità. Questo secondo scenario scenario comporta INEVITABILMENTE l'automatico deprezzamento degli immobili vecchi, perché l'acquirente potenziale è gonzo sì, ma fino ad un certo punto, e di fronte ad una casa che costa 1 €/mq, ma ha venticinque o trenta o quaranta anni, è da rottamare, ha prestazioni energetiche da classe Z, col fischio che compra da voi, perché sa che al prezzo d'acquisto rischia di dover aggiungere i costi di risanamento, ristrutturazione, impiantistica. E chi glielo fa fare? Salvo che non sia muratore o idraulico e quindi i lavori se li fa in proprio, meglio spendere 2 €/mq e comprarsi una casina bella nuova e confortevole. E ANCHE IN QUESTO CASO il vostro profitto ipotetico, il vostro prezioso investimento, si rivelano il bluff che erano. Amen.
E adesso, correte pure a mettere il cartello "VENDESI".
Una regola aurea dell'economia vuole che il valore degli immobili si adegui rapidamente agli eventi. A tale regola se ne accompagna un'altra: l'immobile buono scaccia quello cattivo.
Vi ricorda qualcosa? Bravi, la storiella della moneta buona e della moneta cattiva, solo che qui funziona al contrario (con le monete, è quella cattiva a scacciare quella buona).
Seguitemi, cari proprietari di seconde case, non è difficile.
1° Postulato Immobiliare: una casa è un investimento se, e solo se, quando la vendi realizzi, al netto delle imposte, un profitto superiore alla somma dei costi d'acquisto, di manutenzione, di conduzione, e di imposizione fiscale, rivalutati secondo l'inflazione. Facile no?
Cosa condiziona l'andamento della curva che descrive il profitto? Alcune cosucce marginali, per esempio:
1° Assioma del Costruttore: la TUA casa è un investimento per ME che l'ho costruita ad un quarto dell'importo a cui la rivendo a te. A questo Assioma si accompagna spesso il Corollario dell'Agente Immobiliare: la TUA casa è un investimento per ME (che facendo da intermediario tra te e il costruttore, te la vendo senza rischiare una cippa ed incasso provvigioni dall'uno e dall'altro).
E fosse finita qua, ci sarebbe già da esser soddisfatti. Purtroppo però, tortuosa ed irta di pericoli è la strada verso il Paradiso.
2° Postulato Immobiliare: ohè testina, va che la casa nuova vale di più di quella vecchia.
3° Postulato Immobiliare: ohè testina due volte, va che per vender quella nuova devo fare in modo che la tua vecchia valga meno ancora di quel che vale.
E qua cascano gli asini, ovvero sia coloro che si beano dell'illusione che la costruzione di nuove case aumenterà il valore delle loro vecchie case.
Succederà l'esatto contrario, e per un motivo banalissimo: poniamo che la vostra vecchia casa, costruita a Piazzatorre, prevalentemente, tra il 1975 ed il 1985 (gli anni del boom), valga OGGI 1 €/mq (uso questo valore fittizio per non scatenare subito il coro dei precisi di turno). Le nuove costruzioni, realizzate secondo le normative attuali, e dotate di standard qualitativi di gran lunga superiori a quelli delle vostre catapecchie giurassiche (e già per questo di valore ben maggiore rispetto ad edifici più in là con gli anni), messe sul mercato al prezzo che sarebbe corretto in relazione ai parametri esogeni basilari (posizione, piano, dotazione di posto auto/garage, eventuale giardino privato) varranno perlomeno 3 €/mq, il triplo quindi, a parità di metratura calpestabile.
Bene, a questo punto, due sono gli scenari possibili:
scenario 1 - i venditori se ne fottono di voi e piazzano sul mercato le nuove abitazioni a 3 €/mq perché tanto hanno "tastato" che venderanno tutto senza problemi. In questo scenario il mercato si rivolge tutto alle nuove costruzioni, trova piena soddisfazione, non ha bisogno di acquistare la catapecchia giurassica che volevate vendere, e il vostro profitto è rimandato a data da destinarsi.
scenario 2 - i venditori sanno che col fischio troveranno gonzi a sufficienza per vendere a 3 €/mq, quindi, visto che i loro amplissimi margini (e chi afferma il contrario vada a segarsi il naso da Pinocchio che gli è venuto) ridurranno il prezzo di vendita a 2,5 €/mq, o a 2, o ad 1,5. Questo fino a quando saranno rientrati a sufficienza, dopodiché potranno rialzare se ne avranno necessità. Questo secondo scenario scenario comporta INEVITABILMENTE l'automatico deprezzamento degli immobili vecchi, perché l'acquirente potenziale è gonzo sì, ma fino ad un certo punto, e di fronte ad una casa che costa 1 €/mq, ma ha venticinque o trenta o quaranta anni, è da rottamare, ha prestazioni energetiche da classe Z, col fischio che compra da voi, perché sa che al prezzo d'acquisto rischia di dover aggiungere i costi di risanamento, ristrutturazione, impiantistica. E chi glielo fa fare? Salvo che non sia muratore o idraulico e quindi i lavori se li fa in proprio, meglio spendere 2 €/mq e comprarsi una casina bella nuova e confortevole. E ANCHE IN QUESTO CASO il vostro profitto ipotetico, il vostro prezioso investimento, si rivelano il bluff che erano. Amen.
E adesso, correte pure a mettere il cartello "VENDESI".
L'economia si basa sul principio "Domanda, Offerta" Questo vale anche per gli immobili.
RispondiEliminaOfferta elevata, poca domanda, prezzo basso e svalutazione.
Domanda elevata, poca offerta, prezzo elevato e rivalutazione.
"Grazie" alla politica della seconda casa i sindaci della Valle hanno mandato a picco il valore degli immobili, sia vecchi che nuovi. Era sufficiente puntare sulla ristrutturazione, sulla conservazione e valorizzazione del territorio.
Ai palazzinari non gli frega nulla di tutto cio, costruire case scadenti serve solo per riciclare e pulire denaro..... Bye bye
Invece con Piazzatorre senza rilancio e quindi con chiusura totale del capitolo sci la vecchia catapecchia la venderemmo molto più facilmente e ad prezzo maggiore secondo te :-)
RispondiEliminaAll'anonimo n. 2 (ore 17,12): forse la venderesti, forse no. Il punto è un altro: il suo valore non sarebbe influenzato dall'arrivo di nuove costruzioni, grazie al quale, invece, molto più probabilmente NON venderai mai la vecchia catapecchia o potrai venderla solo a prezzo stracciato, altro che rivalutazione.
RispondiEliminaAnonimo n. 1 (ore 16,22): vera anche l'ultima osservazione, spesso l'edilizia è una lavanderia. E non vado oltre.
mamma mia, siete di un distruttivo pazzesco.
RispondiEliminase volete a 500€ al mq vi compro la vostra vecchia catapecchia così non avrete più il problema di pensare a questo paese.
dai.....ragionate un po' e capirete che quanto avete scritto non ha molto senso: se un paese tira, tira sia il nuovo che il vecchio.
Qui si cerca ogni modo per giustificare le proprie idee (che nel mio caso, malgrado questa mail, in parte condivido anche).
C'è di buono che nessuno ci obbliga a leggete tanto questo blog quanto altri forum....
ciao
Franz, premesso che la sua offerta suona un po' come "levatevi dalle scatole", cosa che qui però ottiene l'effetto contrario, "distruttivo" non mi pare il termine giusto.
RispondiEliminaGuardi, peraltro, che le nostre (mie e sue) affermazioni non sono neppure in contrasto: se un mercato tira ne gode anche l'usato, siamo d'accordo. Però non mi racconti che la maggiore offerta di nuove case fa aumentare il valore di quelle vecchie. Questo può succedere solo se la domanda aumenta anch'essa, in misura ben più rileante dell'offerta; ma, francamente, la domanda potrebbe aumentare anche senza bisogno di nuove (seconde) case, visto che in contesti come Piazzatorre non sarebbe legata a crescita insediativa bensì ad altri fattori. Comunque, nei prossimi giorni conto di sviluppare ancora l'argomento, anche con riferimenti a dati economici che sto recuperando e valutando.
Verrà un giorno in cui Piazzatorre sarà devastata dal cemento e dall'asfalto, verrà un giorno in cui i turisti rinunceranno a sciare a Piazzatorre perchè stufi di girare ore cercando un parcheggio che non c'è, solo allora capirete che vecchie o nuove le vostre case non le vorrà più nessuno...
RispondiEliminaCiao catastrofisti.....mi di cosa vi preoccupate? fateci sciare 2 inverni che tanto nel 2012 c'è la fine del mondo :-)
RispondiEliminaUhé! Facimm'eccuorna!!!!
RispondiEliminaAll'ultimo anonimo....è gia bello se arrivano a fine di questa stagione...
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