Orobic Carebbean Xmas 2011

Cià, che preparo il costume da bagno.

Housing sociale? Uhm, magari no

Ricevo e pubblico una mail ricevuta alcuni giorni fa.

"Spett. ing. Landoni,
sono [...], architetto presso l'ALER di Milano, le scrivo in relazione al tema trattato nel blog SalviamoPiazzatorre, che seguo da tempo in quanto frequentatore della località. Più specificamente, il mio interesse va alla discussa operazione di realizzazione di alloggi residenziali presso l'area chiamata Bosco della Tagliata, che Lei avversa adducendo ragioni di tipo ambientale-paesaggistico.
Premetto che comprendo le tesi esposte nel blog dai suoi redattori, tuttavia, ritengo utile proporre un approccio diverso e aprire un confronto su un'ipotesi che, magari per deformazione professionale, potrebbe risultare di interesse generale.
Che la trasformazione dell'area in esame possa effettivamente presentare criticità di ordine ambientale è più di un'ipotesi, ma credo occorra considerare che la tutela ambientale può non essere un valore assoluto ove si promuovano interventi che, pur invasivi, siano rivolti a soddisfare esigenze non meramente speculative o ludiche.
In tal senso, a mio personale avviso, il sacrificio dell'area verde sarebbe ammissibile qualora l'esecuzione delle nuove residenze si legasse a un intervento di prevalente gestione pubblica e volto ad arricchire il patrimonio di "social housing" ovvero edilizia residenziale sociale.
Ritengo, infatti, che la proprietà pubblica dell'area ben si presti a tale tipo di intervento, nell'ambito del quale potrebbero, in virtù dell'assoluta assenza di spinte speculative, essere adottate misure di maggiore salvaguardia del bosco, limitandone la trasformazione, assicurando al contempo la realizzazione di alloggi non più di seconda abitazione, bensì di abitazione primaria assegnata nel rispetto delle graduatorie aperte, che riguardano sia soggetti appartenenti a categorie che non possono accedere al mercato a prezzo calmierato, sia soggetti con maggiore capacità di spesa. L'effetto sarebbe, in definitiva, di assicurare quel fattore di coesione sociale che solo, come giustamente avete in più occasioni richiamato, l'aumento di residenti stabili è in grado di consolidare.
Proporrei pertanto un'azione proattiva nei confronti dell'Amministrazione Comunale di Piazzatorre, per porre in discussione l'ipotesi da me illustrata.
Nell'attesa di un Suo cortese riscontro alla presente, porgo cordiali saluti".

Ho atteso qualche giorno, prima di pubblicare questa lettera, perché, confesso, l'avevo presa per uno scherzo. A seguito di un iniziale controllo presso l'ALER di Milano e di un successivo confronto telefonico con l'autore della stessa, ho potuto verificare che scherzo non era, quindi ben volentieri la porto a conoscenza dei lettori.

Ciò premesso, accertato anche che l'iniziativa dell'architetto è personale e non risponde ad alcuna analoga posizione dell'Azienda, di comune accordo con l'autore ho deciso di non pubblicare le sue generalità, al fine di non creare difficoltà e imbarazzi ad alcuno.

Nel merito, la mia opinione è piuttosto critica: posto che non ritengo sia la natura dell'intervento edilizio a ridurre l'impatto ambientale dello stesso, mi sembra alquanto poco probabile che l'ALER di Bergamo sia disposta a gettarsi in una simile operazione, non fosse altro perché i costi di cantieramento iniziali sforerebbero tutti i loro standard, ma soprattutto perché credo che prima di realizzare alloggi a carattere sociale in una località come Piazzatorre, posta in un luogo a ridotta accessibilità (nel senso che stiamo pur sempre parlando di un paese d'alta valle collegato solo da una strada provinciale e a circa venti chilometri dal primo centro di una certa rilevanza, San Pellegrino), occorrerebbe sapere con certezza chi tra i soggetti in graduatoria fosse disposto a prendere alloggio stabile lassù.

Vede architetto, il tema fondamentale resta quello del "motivo" per cui una famiglia decide di trasferirsi in una località lontana dai grandi centri urbani e sostanzialmente priva di efficaci collegamenti di mobilità. O questa famiglia ha interessi economici in loco o ha la fortuna di non dover lavorare altrove o di non dover lavorare affatto (ma allora, in quest'ultimo caso, non dovrebbe essere nelle graduatorie per indigenti, giusto?). Come si pensa di conciliare le esigenze lavorative degli ipotetici assegnatari degli alloggi?

Io vedo solo una possibilità, escludendo la deportazione forzata ovviamente, che credo riservata ad altri Paesi e altri tempi: la creazione di opportunità di lavoro stabile in Piazzatorre o nelle immediate vicinanze. Le cronache, è vero, ci hanno parlato di una famiglia che pur lavorando a Milano ha deciso di trasferirsi in alta valle, affrontando una durissima quotidiana esperienza di pendolarismo, ma appunto si tratta di UNA famiglia, statisticamente irrilevante direi.

In sintesi, o si parte da un elemento generatore di attività stabile e di indotto alla stessa collegata (la mia idea l'ho già illustrata prendendomi improperi, non sto a ripeterla), o anche la più virtuosa delle operazioni di social housing rischia di costituire solo un ingiustificabile spreco di fondi pubblici.

Io la penso così, ma ovviamente siete liberi di dire la vostra.

Equivoci senza commedia, ovvero, dello sviamento dei fatti

In tutta sincerità, devo ringraziare il nostro lettore Macky, perché i suoi interventi stimolano ad argomentare di più e meglio le nostre ragioni.

Il punto, caro Macky, è che al di là di storie del passato, più o meno ben raccontate e pertinenti, storie che tutto sommato sono presenti in tutti i paesi e le città, sulle quali quindi credo non valga darsi troppa pena, noi ci confrontiamo con alcuni FATTI:

• é un FATTO che il programma integrato di intervento preveda la distruzione totale del bosco della Tagliata;
• é un FATTO che il Comune non abbia mai sino ad oggi assunto impegni per stralciare quella previsione;
• é un FATTO che, pur con tutte le evoluzioni societarie intervenute, l'operatore "Alta Quota" é tutt'altro che scomparso dalla scena.

Ora, di fronte a questi FATTI, sostenere che l'attuazione di quel programma possa comportare danni ambientali solo in ipotesi, é fare un'affermazione priva di logica, nel senso che illogicamente, appunto, si nega la consequenzialità degli eventi.

La "trasformazione" della Tagliata in una coltivazione di villette, qualora avvenisse, sarebbe un danno ambientale certo, non ipotetico, e nemmeno mitigabile.

Possiamo anche smettere di parlare dello sci, se questo offende o ferisce, possiamo limitarci a ribadire il concetto fondamentale, ovvero sia, che quando una comunità ostinatamente lega la propria vita ad un determinato fattore pur nella consapevolezza che esso non può reggersi solo sulle proprie gambe, quella comunità si autocondanna, in primis, a subire ricatti, in prospettiva a perdersi definitivamente. 

Vogliamo credere alle favole e raccontarci che un operatore immobiliare sia giunto a Piazzatorre spinto dal desiderio di diversificare la propria attività? Per quel che vedo, io affermo che quell'operatore ha, legittimamente beninteso, approfittato di una situazione di debolezza del Comune e, in ragione di tale debolezza, formulato una "proposta indecente".

Il dubbio: ma allora, lo sci abbisogna dell'edilizia, o è una scusa per consentire all'edilizia di crescere ancora dove è già cresciuta a dismisura? 

La curiosità: fatto 100 di un'annualità del PIL prodotto in Piazzatorre, ai tempi "d'oro" dell'espansione edilizia connessa al turismo invernale (anni '70 e '80), quanto di quel PIL era dovuto allo sci e al suo indotto, e quanto invece a mattoni e cemento, e al loro indotto?

Vede Macky, io non nego che nel web si trovino, come Lei afferma, articoli e interventi che attribuiscono allo sci la capacità di costituire un "motore" economico. Forse ci sono. Certamente però, e dopo tre anni credo di poterlo affermare con ragionevole certezza, il rapporto quantitativo tra tali articoli e quelli che sostengono, con FATTI, la tesi opposta non è di 1:1, è di 1:N, con N >3!. 

Mi passi allora la metafora: se nelle recensioni di un ristorante quattro su cinque sono negative, io in quel ristorante non ci entro.

Brutti esempi

Vi ricorderete senz'altro delle Olimpiadi Invernali disputate a Torino qualche anno fa, sì dai, quelle del curling e altre amenità da ghiaccio. Altrettanto ricorderete le lodi sperticate verso la città, i paroloni tipo "rinascita", "cool Torino", "una Mole di vita", ecc.

Beh, è passato appena qualche anno, della signora Christillin, bravissima organizzatrice di quell'evento, sembra non ricordarsi più nessuno, e che ne é rimasta di tutta quella gloria da neometropoli ai piedi delle Alpi?

Ben poco pare, stando a quanto ci racconta Affari Italiani in un articolo di pochi giorni fa.

Occhio all'inizio dell'articolo: "Ai torinesi le Olimpiadi Invernali del 2006 sono state vendute come un’opportunità irrinunciabile per la rigenerazione del tessuto sociale ed economico. A cinque anni da quell’evento, però, Torino si ritrova comune più indebitato d’Italia: i piani di “riqualificazione” e le strutture olimpiche sono state pagati solo in parte da Stato e privati; non sapendo come riutilizzarle, la maggior parte delle nuove strutture destinate alle discipline sportive (specialmente i siti e gli alberghi di montagna) sono rimaste un “costo” tanto che per alcune si ipotizza già lo smantellamento; troppi locali, in primis il “villaggio degli atleti” che sta letteralmente cadendo a pezzi, sono rimasti inutilizzati, mentre centinaia di costosissimi “addobbi” olimpici sono divorati dalla ruggine nei magazzini comunali" [...] "Gli amministratori attuali e quelli che hanno promosso e gestito l’evento possono controbattere che è ancora presto per stilare un bilancio finale. Eppure, l’accumulazione di debiti sempre più onerosi non può lasciare indifferente la cittadinanza, specialmente le nuove generazioni che, insieme a figli, nipoti e pronipoti, saranno costretti ad accollarseli. Nel frattempo, l’amministrazione comunale prova a far cassa vendendo ai privati immobili di prestigio e, soprattutto, fette di territorio potenzialmente edificabile tanto che, nei prossimi vent’anni, la popolazione sarà travolta da una valanga di cemento (mi ricorda qualcosa, ndr) [...]".

Insomma, pur a fronte di premesse ottime, di un'organizzazione ineccepibile, di un battage pubblicitario coi fiocchi, di un marketing senza rivali, il palloncino s'é sgonfiato. Perché?

Eccesso di ambizione? Business plan sballati? Sciatta gestione post evento? Cosa si può trarre da questi fatti, per evitare di incorrere nei medesimi (cattivi) risultati?

Il resto dell'articolo prosegue con altri fulgidi esempi di strepitose operazioni immobiliari che tanto successo riscutono presso i torinesi (almeno presso qualcuno, specie se di cognome fa Agnelli). E anche questo mi ricorda qualcosa.

Factotum ski area

Oggetto sociale: - la gestione di impianti sciistici e delle attività annesse e connesse, ivi compresa la gestione di rifugi, il commercio all'ingrosso, al dettaglio, a mezzo internet (e-commerce) ed in qualsiasi altra forma, la produzione, la riparazione, la manutenzione, il montaggio e il noleggio di sci, attrezzatura sciistica, motoslitte biciclette, motocicli, ciclomotori, tricicli, quadricicli (in particolare quad) e mezzi similari, nuovi ed usati, previo rilascio delle eventuali autorizzazioni necessarie, nonché loro componenti, parti di ricambio ed accessori, il commercio di abbigliamento sportivo in genere; - l'esercizio e gestione di alberghi, ristoranti, trattorie, mense, tavole calde, pizzerie, sale da bar, caffè, pasticcerie, discoteche o simili, con annessi locali di gioco e svago e l'inerente commercio al dettaglio e all'ingrosso di bevande alcooliche e analcooliche, liquori, sciroppi, essenze ed estratti, prodotti alimentari, freschi e conservati, anche del genere di latteria, pasticceria, panetteria e gelateria, prodotti simili o assimilati, con annessa rivendita di generi di monopolio, giornali, riviste e periodici, nonché la prestazione di servizi di ristorazione e bar al di fuori dei propri locali (catering); - l'acquisto, la permuta, la vendita, anche frazionata, la costruzione, la ricostruzione e il restauro, anche in economia e per appalto di edifici di qualunque tipo e di opere edilizie in genere, la locazione (non finanziaria), l'affitto, la gestione e amministrazione di immobili di qualunque tipo acquisiti a titolo di proprietà o attraverso contratti di leasing; - l'acquisto, l'affitto e la concessione da privati, dallo stato e da enti pubblici o privati di terreni da adibire a cave di ghiaia, terra, sabbia, argilla ed altri materiali lapidei, nonché gestione, sfruttamento e esecuzione di lavori mediante l'utilizzo dei materiali estratti; lottizzazione di terreni con esecuzione di opere di urbanizzazione; - l'assunzione, tanto in proprio che per conto terzi, di lavori edili, stradali ed idraulici in genere, di commesse, appalti ed incarichi tecnici; l'assunzione di concessioni, anche in appalto, di lavori di terra, demolizioni, sterri, lavori stradali, opere di difesa, sistemazione idraulica e similare, nonché tutti i lavori civili ed edili in genere; lavori di meccanica generale, lavori di carpenteria metallica e in legno per l'edilizia, la lattoneria, l'installazione, manutenzione e riparazione di impianti idraulici, termici e sanitari ad uso industriale e civile; - l'assunzione di lavori di trasporto e spedizioni in genere sia in proprio che per conto terzi, lavori di facchinaggio, movimentazione merci, comprese le attività preliminari e complementari, svolte anche con l'ausilio di mezzi meccanici o diversi; lo stoccaggio e il riciclaggio di materiali inerti di recupero, rifiuti di ogni genere e tipo, con esclusione dei rifiuti "radioattivi". la società potrà avvalersi dell'opera di professionisti nel rispetto della legge 23.11.39 n. 1815 e pertanto non costituiscono oggetto della società le attività professionali riservate ai professionisti iscritti negli albi previsti dalla legge. essa potrà compiere tutte le operazioni commerciali, industriali e finanziarie - comunque in via non prevalente e non nei rapporti con il pubblico - mobiliari ed immobiliari che saranno ritenute necessarie ed utili per il conseguimento dell'oggetto sociale e potrà assumere, non allo scopo del collocamento, partecipazioni ed interessenze in altre società od imprese aventi oggetto analogo o connesso al proprio. potrà prestare fideiussioni, avalli e garanzie reali a favore dei soci e di terzi nei confronti di istituti ed enti finanziari.

 Questo sopra riportato, é l'oggetto sociale, cioé il novero delle attività, di Piazzatorre Ski Area. 

Più che di una società per la gestione di impianti sciistici, sembra quello di una holding: sport, commercio (anche all'ingrosso!), costruzione, estrazione e vendita di terre e rocce, lavori stradali, trasporti, gestione rifiuti (salvo quelli radioattivi, bontà loro), compravendita di immobili, ristorazione, noleggio e riparazione di moto (!). Strano, mancano attività di servizio, tipo, che so, dog sitter, badante, estetista. Dettagli.

Se fosse tutto vero, direi che per le imprese di Piazzatorre è arrivato un concorrente temibile

Cose da sapere

Mentre c'é chi lamenta la disdetta di prenotazioni, c'è anche chi non teme la mancanza di neve. Posto che le lamentele degli albergatori vanno sempre prese con beneficio d'inventario, è vero, caro Anonimo, quel che lei dice, ovvero "se non ci sono alternative allo sci il turismo montano crolla".

Il punto è esattamente questo: non impiccarsi alla monocoltura dello sci.

Ma poi, e vengo al tema di questo post, siamo davvero certi che al turista invernale interessi soprattutto la presenza di impianti e strutture per lo sport, o di piste adatte a tutti i livelli?

E se vi dicessi che la prima voce interessa solo al 14,4% dei turisti, e la seconda a uno striminzito 7,8%? Non mi credereste vero?

E fareste male, perché invece é proprio così. Chi lo dice? Una ricerca commissionata da Regione Lombardia, svolta da Lorienconsulting e presentata il 19 ottobre scorso.

A dire la verità sul sito di Regione Lombardia ho trovato solo uno scarno comunicato stampa, però la presentazione con gli esiti della ricerca dovreste ancora trovarla a questo indirizzo.

Comunque sia, sappiate che per quanto le attività prevalentemente praticate in montagna dal turista invernale siano costituite da sport vari, sci in testa (45,3%), il fattore prevalente per la scelta della località è un mix di "paesaggio - natura - montagna" (53,7%).

Il relax, come fattore di scelta, si piazza al terzo posto (39,6%), subito dopo il prezzo (45,1%).

Le facilities come i locali per il divertimento, le strutture per il benessere, i luoghi per lo shopping, messe tutte insieme arrivano appena al 21,9%.

La presenza di strutture ricettive è un fattore di scelta assai più rilevante (20,1%) della proprietà di un alloggio (4,9%); per quanto in Lombardia si rilevi un uso più massiccio di case in proprietà/affitto (36,7%), l'albergo resta la soluzione prevalente (50,6%), probabilmente, aggiungo io, perché ti permette di non inchiodarti sempre allo stesso luogo.

Ah, e per quanto riguarda l'importanza della pubblicità, posto che quella più efficace sembra ancora essere quella televisiva (14,3%), sappiate che il 70,2% dei turisti non se la ricorda proprio (nemmeno dopo averla vista).

Di seguito vi allego qualche slide tratta dalla presentazione, ma se potete scaricatevela per intero, é sempre una lettura istruttiva.

Citazioni

"Ogni superficie infrastrutturata, che si usi o no, costa in termini di gestione e manutenzione. A differenza del suolo naturale o agricolo. I costi sono sostenuti dalla comunità. Se la comunità non c’è, non è sufficientemente numerosa, o non è produttiva, non ci sarà nessuno in grado di accollarsi quei costi in futuro. Pertanto esiste il rischio che le previsioni di trasformazione non soddisfatte determinino comunque un peso economico cospicuo su un’economia già debole"[1].

[1] Tratto dal Rapporto Ambientale redatto per la Valutazione Ambientale Strategica del PTCP di Milano

Parole molto sensate, non trovate? Soprattutto, validissime anche in riferimento al paese cui pensa questo blog.

Ci vediamo domani, con la pubblicazione di un dossier piuttosto interessante. Buona serata.

Eh sì, qui diciamo proprio un sacco di cazzate

Dobbiamo proprio prenderne atto: siamo dei gran cazzari. Vi abbiamo raccontato un sacco di balle. Ricordate? Lo sci è in crisi. Balla. Il clima cambia, gli inverni diventano un pochino più tiepidi. Balla.

Le seconde case sono una palla al piede per la montagna. Balla.

Non avevamo capito nulla.

L'ho realizzato solo oggi, leggendo prima le previsioni meteo per l'Immacolata, e poi questo articolo pubblicato su espansione (il mensile de il Giornale) nel numero dello scorso novembre, articolo che racconta di come i  frequentatori delle località sciistiche italiane, nell'inverno 2010-2011 sono scesi da 10,86 a 10,25 milioni con un volume d’affari in calo dell’8,8%, stando ai dati di Federalberghi. Ma è evidentemente solo un caso isolato.

Articolo che, ancora, dà ampio spazio al sig. Franz Perathoner, direttore di Dolomiti Superski, avete presente no, quella modesta realtà che gestisce solo 450 impianti, e il cui direttore quindi non è che possa essere considerato un esperto nel ramo. Ciò nonostante "espansione" riesce a fargli dire cose turpi, tipo che quella delle seconde case è "una politica dissennata" che va "a scapito di infrastrutture pensate per ospitare un giro più ampio di clientela. Questa è la scure che si abbatte sul giro d’affari di località che si riempiono il sabato e domenica svuotandosi per il resto della settimana".

Ovviamente non sto a riportare l'articolo per intero, non voglio certo tediarvi con le sciocchezze ivi pubblicate, ci mancherebbe.

Un vero dilettante allo sbaraglio questo Perathoner. Bisogna invitarlo in Val Brembana per fargli finalmente capire come funzionano le cose!

P.S. per le teste vuote che non l'avessero capito, questo post è pura ironia.

Zombie!

Utilissimo il commento di un anonimo lettore, che ringrazio. Utilissimo perché ci mostra come un cadavere giuridico, il Programma Integrato di Intervento "ex Colonie", sia artificialmente risorto grazie al provvedimento che la giunta comunale di Piazzatorre ha adottato, sin dal 17 ottobre scorso, in splendida e totale riservatezza (basti dire che è stato pubblicato omettendone l'oggetto, sic!), per affidare ad un professionista esterno il fantasmatico incarico (per 5.000 eurozzi lordi circa, praticamente un tozzo di pane secco trattandosi di un incarico di tipo urbanistico) volto a progettare misteriose "Unità minime di intervento" presso il Comparto "A" (formato dall'ex colonia genovese e dal bosco della Tagliata) del PII.

Questo provvedimento ci dice una serie di cose:

1. il Comune è ancora proprietario della "genovese" e della Tagliata;
2. lo è perché la convenzione del PII approvato nel 2009 NON E' MAI STATA FIRMATA;
3. lo scempio della Tagliata è sempre dietro l'angolo;
4. l'illegittimità regna sovrana incontrastata nel Comune (essendo il PII defunto per legge, non c'era alcuna possibilità di affidare l'incarico, dal momento che questo riguarda una "sub-pianificazione" di qualcosa che giuridicamente non esiste più da oltre un anno);
5. questa oscura manovra amministrativa è il possibile, se non probabile, indizio che dietro lo "splendido" accordo tra Comune - Alta Quota - SESP, si cela uno "scambione" tutt'altro che trasparente e tutt'altro che foriero di buone notizie.

E' tutto? No, non è tutto.

In realtà la deliberazione della giunta comunale di Piazzatorre ci dice anche un'altra cosa: che è una giunta disposta a tutto pur di garantire la sopravvivenza degli impianti di risalita, ergo, della Piazzatorre "estiva" le frega poco o nulla, e la cui azione amministrativa è ispirata a forte sprezzo del ridicolo. Perché, considerato che i 16.000 mq di SLP residenziale non vengono messi in discussione, e dunque salvo improbabili concentrazioni volumetriche di sei piani fuori terra sull'area dell'ex Colonia, la Tagliata sparirà, scrivere nel disciplinare d'incarico che scopo dello stesso è "sensibilizzare la pianificazione e le costruzioni delle Unità Minime d’Intervento [...]" a una serie di belle cosette tra cui  il "[...] rispetto dell’ambiente e della sensibilità paesaggistica", è segno che il senso del ridicolo non appartiene al signor sindaco (d'ora in avanti "s" minuscola) e ai suoi assessori.

CE LO DITE COME CAZZO PENSATE DI RISPETTARE L'AMBIENTE E IL PAESAGGIO FACENDO FUORI IL BOSCO DELLA TAGLIATA?