È tempo di riportare qualche dato che aiuti a comprendere meglio i contenuti del Programma Integrato di Intervento (PII) e il suo impatto nel territorio urbano di Piazzatorre.
Per il momento non entreremo nel merito di cosa sono i PII per la normativa urbanistica lombarda, ci sarà tempo e modo per farlo successivamente. Ora ci preme di più descrivere il meteorite che potrebbe abbattersi sul paese.
Numeri e voci qui citati, per quanto non definitivi, sono ufficiali e verificabili presso il Comune, che li ha diffusi attraverso il proprio notiziario mensile “Il Comune informa” del mese di Novembre 2007.
Il PII prevede interventi sia su edifici esistenti sia su terreni liberi:
1) Ex “Colonia Genovese” – ristrutturazione ed ampliamento. Le superfici dovranno essere destinate, per il 75%, a servizi wellness, albergo, negozi, bed & breakfast o alloggi da affittare. Queste destinazioni dovranno essere realizzate entro cinque anni dalla firma della convezione tra gli operatori immobiliari ed il Comune. Il restante 25% della superficie sarà destinato ad appartamenti in libera vendita.
2) Ex “Colonia Bergamasca”: parziale demolizione, ristrutturazione ed ampliamento della parte restante. Qui saranno realizzati solo appartamenti, ad accezione di uno spazio di circa 150 metri quadrati di superficie, da cedere al Comune.
3) Costruzione su terreni liberi, di edifici residenziali per una superficie lorda di pavimento di 16.000 mq, in località Tagliata. L’ipotesi iniziale della località Piazzo è sfumata, essendo troppo forte il vincolo geologico lì presente.
A cosa corrispondono 16.000 metri quadrati di superficie lorda di pavimento, oltre a tutto il resto presso le ex colonie? Facciamo il celeberrimo conto della serva: il taglio medio degli appartamenti in seconda casa non è enorme, in genere parliamo di bilocali, un soggiorno con angolo cottura o cucinotto separato, due camere, un bagno. Tradotto in mq calpestabili vuol dire, metro più metro meno, una cinquantina di metri quadrati per alloggio, una sessantina se i costruttori saranno particolarmente “generosi”. Aggiungiamo un 20%-25% circa di muri ed arriviamo, nella versione “lusso” a circa 70-75 mq lordi. Solo con le costruzioni sui terreni liberi stiamo parlando di almeno 210 appartamenti. Vogliamo ammettere che presso le due ex colonie venga ricavato “solo” un decimo di appartamenti aggiuntivi? Bene, siamo ad un totale di almeno 240 nuovi appartamenti complessivi (facciamo notare che se questi numeri fossero verificati, staremmo già parlando di una “capacità insediativa teorica” di 600 persone, ben superiore alle 455 dichiarate nel documento di sintesi).
Quanto “valgono” sul mercato 240 appartamenti di 75 mq lordi ciascuno? Anche in questo caso la leggendaria serva ci viene in aiuto: stiamo pure un po’ “schisci” e ipotizziamo un prezzo di vendita intorno ai 1.800 €/mq per un alloggio nuovo, di discreta fattura, con box auto singolo (avete presente quelle pubblicità tipo “la tua casa in Valle Brembana a partire da 49.000 €? Ecco, teniamo presente che stanno parlando di un monolocale da 30 mq, senza box auto). Calcolatrice alla mano, arriviamo a: 240 app. x 75 mq/app. x 1.800 €/mq, ovvero 32.400.000 €, ma noi vogliamo essere ancora più buoni e diciamo che l’operazione, al lordo dei costi rappresenta una potenziale fonte di introiti per circa 30.000.000 di euro.
I costi di costruzione di questi alloggi, ipotizzando siano di medio livello (non di lusso, insomma) non dovrebbero superare i 900 €/mq (teniamo conto che edifici e terreni vengono ceduti dal Comune e dunque non sono da considerare tra i costi), la metà del prezzo di vendita, aggiungiamoci pure gli oneri tecnici e qualche altra voce di spesa, ma l’incidenza percentuale è bassina, si può arrivare a 950 €/mq complessivi, un bell’affare non c’è che dire.
Insomma, i nostri eroi dell’Alta Quota S.r.l., se tutto andasse per il verso giusto, incasserebbero al lordo delle imposte una cifra oscillante tra i dieci e i tredici milioni di euro, mica da sputarci sopra, che dite?
Alto là, non è del tutto vero, o meglio, è vero ma al profitto degli immobiliaristi dobbiamo ancora detrarre i costi da sostenere per il “ricco” piatto preteso da quell’ingordo di un Comune.
E già, perché 240 appartamenti varranno bene qualche contro-prestazione, giusto? Ed eccola servita: l’acquisto (a prezzi di saldo o di rottamazione, fate voi) degli impianti di risalita e del Rifugio Gremei, la cessione degli stessi al Comune, la gestione del comprensorio sciistico per 10 anni, la realizzazione di un impianto di innevamento artificiale per la “Torcola Vaga” e uno skiweg di collegamento tra i due comprensori sciistici esistenti, più la sostituzione della seggiovia “Zuccone” attraverso (così sembra di capire) la realizzazione di una seggiovia quadriposto in località “Costa Piana”. Ah, non dimentichiamo la realizzazione di ben (sic!) due aree verdi attrezzate per complessivi 3.000 mq (i due giardinetti per bambini, uno dei quali nel bosco della Tagliata, spariscono per far posto alle nuove case e dunque vanno sostituiti), da ricavare dove? Nelle aree pertinenziali delle costruzioni presso le ex colonie, sopra la copertura delle autorimesse!! I bambini giocheranno divertendosi a saltare tra le griglie d’aerazione dei box auto.
Allora, tiriamo le somme, tutto questo ben di Dio preteso dal Comune, vogliamo dire che costerà all’Alta Quota tre milioni di euro, facciamo quattro per stare larghi? Bene, la forbice tra ricavi minimi e costi massimi, per l’Alta Quota S.r.l. è in attivo per ben sei milioni di euro, al lordo d’imposta e, se le cose andassero al meglio, sarà di ben dieci milioni di euro.
Domanda numero uno: siamo proprio certi che il Comune sappia negoziare operazioni urbanistiche?
Per il momento non entreremo nel merito di cosa sono i PII per la normativa urbanistica lombarda, ci sarà tempo e modo per farlo successivamente. Ora ci preme di più descrivere il meteorite che potrebbe abbattersi sul paese.
Numeri e voci qui citati, per quanto non definitivi, sono ufficiali e verificabili presso il Comune, che li ha diffusi attraverso il proprio notiziario mensile “Il Comune informa” del mese di Novembre 2007.
Il PII prevede interventi sia su edifici esistenti sia su terreni liberi:
1) Ex “Colonia Genovese” – ristrutturazione ed ampliamento. Le superfici dovranno essere destinate, per il 75%, a servizi wellness, albergo, negozi, bed & breakfast o alloggi da affittare. Queste destinazioni dovranno essere realizzate entro cinque anni dalla firma della convezione tra gli operatori immobiliari ed il Comune. Il restante 25% della superficie sarà destinato ad appartamenti in libera vendita.
2) Ex “Colonia Bergamasca”: parziale demolizione, ristrutturazione ed ampliamento della parte restante. Qui saranno realizzati solo appartamenti, ad accezione di uno spazio di circa 150 metri quadrati di superficie, da cedere al Comune.
3) Costruzione su terreni liberi, di edifici residenziali per una superficie lorda di pavimento di 16.000 mq, in località Tagliata. L’ipotesi iniziale della località Piazzo è sfumata, essendo troppo forte il vincolo geologico lì presente.
A cosa corrispondono 16.000 metri quadrati di superficie lorda di pavimento, oltre a tutto il resto presso le ex colonie? Facciamo il celeberrimo conto della serva: il taglio medio degli appartamenti in seconda casa non è enorme, in genere parliamo di bilocali, un soggiorno con angolo cottura o cucinotto separato, due camere, un bagno. Tradotto in mq calpestabili vuol dire, metro più metro meno, una cinquantina di metri quadrati per alloggio, una sessantina se i costruttori saranno particolarmente “generosi”. Aggiungiamo un 20%-25% circa di muri ed arriviamo, nella versione “lusso” a circa 70-75 mq lordi. Solo con le costruzioni sui terreni liberi stiamo parlando di almeno 210 appartamenti. Vogliamo ammettere che presso le due ex colonie venga ricavato “solo” un decimo di appartamenti aggiuntivi? Bene, siamo ad un totale di almeno 240 nuovi appartamenti complessivi (facciamo notare che se questi numeri fossero verificati, staremmo già parlando di una “capacità insediativa teorica” di 600 persone, ben superiore alle 455 dichiarate nel documento di sintesi).
Quanto “valgono” sul mercato 240 appartamenti di 75 mq lordi ciascuno? Anche in questo caso la leggendaria serva ci viene in aiuto: stiamo pure un po’ “schisci” e ipotizziamo un prezzo di vendita intorno ai 1.800 €/mq per un alloggio nuovo, di discreta fattura, con box auto singolo (avete presente quelle pubblicità tipo “la tua casa in Valle Brembana a partire da 49.000 €? Ecco, teniamo presente che stanno parlando di un monolocale da 30 mq, senza box auto). Calcolatrice alla mano, arriviamo a: 240 app. x 75 mq/app. x 1.800 €/mq, ovvero 32.400.000 €, ma noi vogliamo essere ancora più buoni e diciamo che l’operazione, al lordo dei costi rappresenta una potenziale fonte di introiti per circa 30.000.000 di euro.
I costi di costruzione di questi alloggi, ipotizzando siano di medio livello (non di lusso, insomma) non dovrebbero superare i 900 €/mq (teniamo conto che edifici e terreni vengono ceduti dal Comune e dunque non sono da considerare tra i costi), la metà del prezzo di vendita, aggiungiamoci pure gli oneri tecnici e qualche altra voce di spesa, ma l’incidenza percentuale è bassina, si può arrivare a 950 €/mq complessivi, un bell’affare non c’è che dire.
Insomma, i nostri eroi dell’Alta Quota S.r.l., se tutto andasse per il verso giusto, incasserebbero al lordo delle imposte una cifra oscillante tra i dieci e i tredici milioni di euro, mica da sputarci sopra, che dite?
Alto là, non è del tutto vero, o meglio, è vero ma al profitto degli immobiliaristi dobbiamo ancora detrarre i costi da sostenere per il “ricco” piatto preteso da quell’ingordo di un Comune.
E già, perché 240 appartamenti varranno bene qualche contro-prestazione, giusto? Ed eccola servita: l’acquisto (a prezzi di saldo o di rottamazione, fate voi) degli impianti di risalita e del Rifugio Gremei, la cessione degli stessi al Comune, la gestione del comprensorio sciistico per 10 anni, la realizzazione di un impianto di innevamento artificiale per la “Torcola Vaga” e uno skiweg di collegamento tra i due comprensori sciistici esistenti, più la sostituzione della seggiovia “Zuccone” attraverso (così sembra di capire) la realizzazione di una seggiovia quadriposto in località “Costa Piana”. Ah, non dimentichiamo la realizzazione di ben (sic!) due aree verdi attrezzate per complessivi 3.000 mq (i due giardinetti per bambini, uno dei quali nel bosco della Tagliata, spariscono per far posto alle nuove case e dunque vanno sostituiti), da ricavare dove? Nelle aree pertinenziali delle costruzioni presso le ex colonie, sopra la copertura delle autorimesse!! I bambini giocheranno divertendosi a saltare tra le griglie d’aerazione dei box auto.
Allora, tiriamo le somme, tutto questo ben di Dio preteso dal Comune, vogliamo dire che costerà all’Alta Quota tre milioni di euro, facciamo quattro per stare larghi? Bene, la forbice tra ricavi minimi e costi massimi, per l’Alta Quota S.r.l. è in attivo per ben sei milioni di euro, al lordo d’imposta e, se le cose andassero al meglio, sarà di ben dieci milioni di euro.
Domanda numero uno: siamo proprio certi che il Comune sappia negoziare operazioni urbanistiche?
Domanda numero due: l'investimento complessivo del programma è stato descritto, in termini finanziari, con l'astronomica cifra di 55 milioni di euro. Dove starebbero di casa ??
Domanda numero tre: com’è che l’Alta Quota sta già, ora, venendo meno agli altri impegni assunti, che prevedevano l’apertura nei mesi estivi del 2008 degli impianti della Piazzatorre Ski, senza che nessuno apra becco?
Domanda numero tre: com’è che l’Alta Quota sta già, ora, venendo meno agli altri impegni assunti, che prevedevano l’apertura nei mesi estivi del 2008 degli impianti della Piazzatorre Ski, senza che nessuno apra becco?
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